六安市旺发物业管理公司霍山分公司 诉叶百平物业服务合同案

（一）首部

1、判决书字号：安徽省贝博体育全站app官网（2012）霍民二初字第000186号。

2、案由：物业服务合同纠纷。

3、诉讼双方

原告：六安市旺发物业管理有限公司霍山分公司，住所地安徽省霍山经济开发区。

负责人：李道明，该分公司经理。

委托代理人：严正如，男，汉族，系六安市旺发物业管理有限公司经理，住安徽省六安市金安区，系特别授权。

被告：叶百平，男，汉族，住安徽省霍山县。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织

审判机关：安徽省贝博体育全站app官网。

审判员：刘春雷。

6、审结时间：2012年5月3日。

（二）诉辩主张

原告六安市旺发物业管理有限公司霍山分公司诉称：2007年7月25日，原告与霍山县华明房地产开发有限公司签订前期物业管理委托服务协议，约定由原告负责天地佳苑小区物业管理工作。2008年3月4日，原告与被告签订了物业管理服务合同，双方约定原告提供物业管理服务，被告按约定的标准缴纳相关费用。自2009年3月4日至2012年3月4日，被告共拖欠原告物业管理服务费1400元、公共能耗费90元，经多次催要，被告一直拒绝支付。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求判令被告支付原告物业管理费、公共能耗费共计1490元，并由被告承担本案诉讼费用。

被告叶百平经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。

（三）事实和证据

安徽省贝博体育全站app官网经公开审理查明：原告系六安市旺发物业管理有限公司（以下简称六安旺发公司）的分公司，被告系霍山县天地佳苑小区的居民。2007年7月25日，六安旺发公司与天地佳苑小区的开发商霍山县华明房地产开发有限公司签订了物业服务合同，双方约定由六安旺发公司为天地佳苑小区提供前期物业服务，物业服务费按每平方米每月0.3元的标准收取，公共能耗费按每户每年30元的标准收取。2008年3月4日，六安旺发公司又与被告叶百平签订了前期物业管理服务合同，明确双方的物业服务关系。该份合同甲方系被告叶百平，载明了其房屋面积为129.96平方米；乙方系六安旺发公司，但后面乙方签章处是由原告负责人李道明签字及原告分支机构天地佳苑管理处盖章。原告作为六安旺发公司的分公司，承继了合同中总公司的权利义务。合同签订后，原告按约定履行了物业服务义务，但被告自2009年3月起一直未按约定给付物业服务费。

上述事实有下列证据证明：

1、企业法人营业执照、组织机构代码证复印件，证明原告具有诉讼主体资格；

2、六安市旺发物业管理有限公司与霍山县华明房地产开发有限公司签订的物业服务合同，证明双方曾约定由原告为天地佳苑小区提供物业服务以及约定的物业费用收取标准；

3、原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》，证明双方曾达成一致，由原告为被告居住的小区提供物业服务。

（四）判案理由

安徽省贝博体育全站app官网认为：原、被告之间依法达成的物业服务协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告按约定履行了服务义务，被告应当按约定支付服务费用。双方对收费标准有明确的约定，本院从其约定，即物业管理服务费129.96平方米×0.3元/平方米×36月=1403元、公共能耗费30元×3年=90元，共计1493元。原告共主张1490元，未超出范围，本院予以支持。

（五）定案结论

安徽省贝博体育全站app官网依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：

被告叶百平自本判决生效之日起三日内一次性给付原告六安市旺发物业管理有限公司霍山分公司物业费1490元。

（六）解说

随着我国城市化不断发展，从四面八方赶来的人们汇聚在“城市森林”里，人们在享受城镇化带来的便利的同时，也带来了大量的社会管理方面的问题。居住在城市里的人们已经习惯“蜗居”在属于自己的天地里，邻里间很少相识与交流，原先的熟知社会瞬间变为陌生社会，相互间更无信任可言。“各人自扫门前雪”的境况，随着城市节奏的加快，人们己无心也无力承担着居住环境琐碎的日常管理与维护责任，遂产生了以公司为运作模式的现代社会“大管家”——物业公司，其为个人与社会之间的架起了桥梁，对推进现代化以及城市化的进程，起着举足轻重的作用。

自从有了物业服务公司以后，业主与外界之间的直接矛盾，从而转化为业主与物业服务公司之间的间接矛盾，物业服务公司就成为了业主们“千夫”所指的对象，凡是有解不了的问题均由这位“大管家”承担，导致业主与物业服务公司关系紧张，业主们常以拒交纳物业费以示不满。物业服务公司为了自身的生存与发展，常将他们的“主人”诉至公堂之上。此类案件一次数量多，标的额小，当事人多而倔，法院人员又相当的有限，但作为司法为民的人民法院不能因案件小、事务繁琐而拒绝受理，导致法院处于相当尴尬的地步。为减少和彻底解决此类问题，就应该追根逐源、找出问题之所在，进而提出行之有效的解决办法。

现就此类问题发生的原因以及相应的解决办法归结如下：一、物业服务合同责任不明确。首先应让业主们明确物业服务公司只是作为与外界社会联系的纽带，并非最终的管理者和决策者，有些事务超出了物业服务公司的能力范围。其次物业公司应有相应的资质，不能为了扩大公司的业务与规模，而作出虚假的承诺，导致业主作出相应错误的意识。最后在物业服务合同中应避免使用笼统、含糊的表述，明确服务范围的界限，尽量做到事无巨细。二、物业公司应积极主动与业主沟通，逐渐化解业主的不满，减少“示范”效应。在实际生活中，常出现一个业主拒绝交纳物业费后，会积极地需求支持，以人多势众增加对话的筹码，造成群体仿效的作用，久而久之问题化解难度大大地增加。物业公司通过多与业主沟通，积极地为其服务，摆事实，讲道理，寻求业主的理解与支持，避免问题进一步的扩大化。三、选择信用度高、口碑好的大型物业服务公司。因信用度高、口碑好的大型物业服务公司拥有先进的管理理念，训练有素的人员、齐全的装备，有能力做好管理服务工作的先天性条件，但是要想聘请到此类大型物业服务公司，往往有难度，只因物业服务费标准较高，业主较少的小区难以承受。要想解决这个问题，可以通过联合邻近几个小区一起聘请一个大型的物业服务公司，统筹管理降低管理服务成本，同时适当提高物业服务收费标准。四、适当减少困难户的物业服务费。“天有不测风云，人有旦夕祸福”，在生、老、病、死面前，人人都很脆弱，一旦遇到此种情况，拒交物业费也是一种无奈的选择，物业公司可以适当减少或免除他们的物业费，不仅减免了困难户的经济压力，而且为企业树立了正面的形象，大大积聚了企业的正能量。五、增加法院的流动审判力度。物业服务公司在迫不得已的情况，诉至法院，法院应根据具体情况，作出是否进行流动审判的决定。在此种案件中，被告往往缺席审判，不仅难以查清事实，而且增加了法院的执行难度，耗费大量的司法资源，更有甚者，形成每每均须诉诸法院的形式来索要物业服务费的恶性循环。因此，法院可以通过到被诉对象住处进行审理，倾听心声，晓之以理，动之以情，将大大增加当庭的履行率、调解率，促成矛盾的化解，为双方构建和睦的关系牵线搭桥，正真做到案结事了。

综上所述，对于物业服务合同纠纷，我们只有从源头抓起，做到以上几点，才能大大减少物业服务纠纷，降低案件数量，增加案件执行的容易度，为有效构建和谐社会作出应有的贡献。